Canna fumaria: aspetti legali

Canna fumaria e condominio

Molti visitatori ci chiedono se si può installare una nuova canna fumaria in un condominio.

L'argomento non e' semplice da affrontare perché ci sono molte variabili in gioco di cui occorre tener conto, sia di tipo legale, sia di tipo tecnico.
Qui cerchiamo di approfondire gli aspetti di tipo legale.

Occorre per prima cosa consultare il regolamento condominiale, se esistente, per vedere come regola l'uso delle parti comuni. In seconda battuta vedere e accertarsi che non ci siano vincoli, limitazioni, diritti di terzi che possano compromettere l'installazione della canna fumaria.

condominio e canna fumaria


Nei rapporti tra proprietari
, la giurisprudenza, nel riaffermare la tutelabilità delle distanze, ha ribadito che le relative norme (sempre purché compatibili nella situazione concreta), vanno rispettate ogni volta che l'opera (canna fumaria, tettoria), arrechi pregiudizio alla proprietà altrui, limitando il diritto di veduta.

Per quanto riguarda l'utilizzazione delle parti comuni, l'obbligo di rispettare le distanze legali sussiste ogni volta in cui un condomino, volendo realizzare un'opera sulle parti comuni a beneficio della sua singola proprietà, venga in rapporto con le proprietà di altri condomini e violi i diritti garantiti dalle norme sulle distanze legali.

Il criterio per stabilire, di volta in volta, la prevalenza delle norme sulle distanze legali su quelle proprie del condominio è stato individuato nella distinzione tra le funzioni primarie svolte dalle parti comuni e le utilizzazioni secondarie cui le medesime parti comuni possono dar luogo, al di fuori di un rapporto inscindibile con la struttura e la funzionalità del condominio, vale a dire in altre parole utilizzazioni dirette a soddisfare bisogni non essenziali legati alla disponibilità di porzioni di fabbricato.

Se dunque il condomino (o il condominio) intenda usare le parti comuni per soddisfare bisogni essenziali che solo possono essere soddisfatti mediante l'utilizzo della cosa comune (costruzione di canna fumaria per impianto di riscaldamento) non troveranno applicazione le norme sulle distanze, mentre tali norme torneranno a prevalere nei riguardi di opere eseguite sulle cose comuni per finalità estranee alle loro funzioni primarie

Alleghiamo alcuni elementi di giurisprudenza sull'installazione di canne fumarie in un condominio, affinché chi è interessato ne possa trarre le conclusioni.

Trib. di Napoli 17-03-1990 Muri perimetrali - Canna fumaria.

L'installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino e' attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102, Codice civile e come tale, non richiede ne' interpello ne' consenso degli altri condomini. La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.

Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992 Muri perimetrali - Installazione di una canna fumaria - Ammissibilita' - Condizioni.

L'uso ex art. 1102, Codice civile, della cosa comune da parte del comproprietario-condomino e' lecito quando: a) non ne altera la naturale destinazione; b) non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto; c) non pregiudica la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio; d) non arreca danno alle singole proprietà esclusive. Applicando questi principi al caso concreto in esame, il Collegio ritiene che l'uso del muro comune (che dà sul retro dell'edificio) per appoggiarvi un'autonoma canna fumaria non ne altera la naturale destinazione, non pregiudica la stabilità dell'edificio e forse non impedisce agli altri comproprietari di utilizzarlo secondo il loro diritto. Ma non può seriamente negarsi che l'installazione di due separate canne fumarie nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di ben cinque piani: 1) violi le norme sulle distanze legali (che non puo' essere inferiore a 75 cm dai più vicini sporti dei balconi delle proprietà individuali); 2) riduca in modo apprezzabile la visuale laterale che si gode soprattutto dalle finestre lungo le quali dovrebbe correre il manufatto; 3) ma soprattutto alteri il decoro architettonico della facciata intera dello stabile che ha una sua euritmia e dignità che meritano di essere preservate nel preminente interesse della collettività condominiale.

App. di Milano, sez. I, 21-06-1991 Uso della cosa comune - Muro perimetrale - Canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino - Limiti.

L'apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilita', di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla disciplina dell'art. 1120, Codice civile. Deve per questo ritenersi vietata, in primo luogo, quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti. Il consenso di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di diritti reali sul fondo comune, non e' necessario per deliberare l'apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino, nonostante che l'imposizione abusiva di questa possa condurre alla costituzione di un diritto di servitù per usucapione. L'unanimita' dei consensi prevista dall'art. 1108, Codice civile, non e', infatti, richiesta per gli atti che possono determinare la costituzione di diritti reali solo con il concorso dell'ulteriore ipotetico requisito dell'avvenuta maturazione del possesso ad usucapionem.

Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231.

Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

Cass. civile, sez. II del 17-02-1995, n. 1719.

Nel caso in cui cessi l'uso di un impianto di riscaldamento condominiale non viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni.

Cass. civile, sez. II del 08-04-1977, n. 1345.

In applicazione dell'art. 906 Cod. civ., la distanza legale per la collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini. Non è, però, consentito al condomino installare sul muro predetto - pur con l'osservanza delle distanze legali - canne fumarie che, per la loro dimensione o per la loro ubicazione riducono in modo apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro perché, diversamente, l'installazione costituirebbe innovazione eccedente i limiti segnati dall'art. 1102 Cod. civ., in relazione sia alla struttura del muro sia alla volontà dei condomini ed all'uso della cosa comune in concreto fatto da costoro.

Cass. penale, sez. III del 25-10-1988 n. 10396.

I lavori di innalzamento e copertura di una canna fumaria, in quanto completano "funzionalmente" un'opera preesistente, richiedono la concessione edilizia.

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